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Schimmel in Mietwohnungen

Bei Schimmelbildung in Innenräumen kann Sie das Gesundheitsamt telefonisch zum weiteren Vorgehen beraten. Eine genaue Ermittlung oder Beseitigung der Ursache oder auch ein Gutachten zum Grund der Schimmelbildung sind nicht möglich. Bitte wenden Sie sich hierfür an einen Sachverständigen und/oder eine Fachfirma. Entsprechende Kontakte können z.B. auch über die Verbraucherzentrale, Mietervereine oder das Netzwerk Schimmelpilzberatung in Deutschland erfragt und vermittelt werden.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Mieter und Vermieter haben beide Rechte und Pflichten.
  • Häufig führen unzureichendes Lüften oder Bauschäden zur Schimmelbildung.
  • Bildet sich in einer Wohnung oder einem Haus Schimmel, muss die Ursache umgehend gefunden und beseitigt werden. Nur so lassen sich Schäden für die Gesundheit und am Gebäude verhindern.
  • Bei einem großen Befall über einem halben Quadratmeter ist es wichtig, schnell Fachleute einzuschalten, um den Schimmel zu entfernen.
  • Im Streitfall zwischen Mieter und Vermieter muss ein unabhängiger Gutachter untersuchen, woraus der Schaden entstanden ist. Die Kosten für diesen Gutachter trägt der Vermieter, außer das Gutachten ergibt, dass die Schuld tatsächlich beim Mieter liegt. In diesem Fall trägt der Mieter die Kosten für das Gutachten und für die Beseitigung des Schadens.

Wie entsteht Schimmel?

Schimmelkeime und -sporen gibt es überall, sie gehören zu unserer natürlichen Umgebung. Besonders ältere und schlecht gedämmte Gebäude mit vielen Wärmebrücken sind anfällig für Schimmel. In allen Fällen ist Feuchtigkeit der Auslöser. Schimmel entsteht immer dort, wo sich zu viel Feuchtigkeit ansammelt und nicht mehr trocknet. Diese kommt entweder aus der Raumluft oder dringt von außen in das Gebäude ein.
Dafür gibt es verschiedene Gründe, zum Beispiel unzureichendes Lüften, zu sparsames Heizen oder bauliche Mängel. Auch wenn keine Schimmelflecken zu sehen sind, kann ein Raum von Schimmel befallen sein. Die Flecken können sich an unzugänglichen Orten, zum Beispiel hinter großen Möbelstücken, Tapeten, Wand-, Boden- oder Deckenverkleidungen verbergen. Bei muffigem Modergeruch sollte man aufmerksam werden und sich auf die Suche nach Schimmelbefall machen.

Welche Folgen hat Schimmel?

Schimmel kann sich sowohl auf die Gesundheit der Bewohnerinnen und Bewohner, als auch auf die Substanz eines Wohngebäudes auswirken.

Auswirkungen auf die Gesundheit:

Schimmelpilze können allergische Reaktionen auslösen und bereits vorhandene Erkrankungen – vor allem der Atemwege – verstärken. Besonders gesundheitlich vorbelastete und immungeschwächte Menschen sollten Räume mit Schimmel meiden. Besteht der Verdacht, dass für gesundheitliche Beschwerden ein entdeckter oder möglicherweise ein noch nicht entdeckter Schimmelbefall in der Wohnung verantwortlich ist, ist ärztlicher Rat gefragt.

Auswirkungen auf die Bausubstanz:

Schimmel entsteht häufig bei einem Bauschaden, bei dem Wasser eine Rolle spielt. Dringt Feuchtigkeit in das Mauerwerk ein, kann die Bausubstanz beschädigt werden. Schimmelpilze zersetzen organische Materialien wie zum Beispiel Tapeten und Holz. Befallen holzzerstörende Pilze tragende Balken oder den Dachstuhl, kann ein Haus schlimmstenfalls unbewohnbar werden.

Pflichten des Mieters

Nicht immer sind bauliche Mängel wie Wärmebrücken oder ein undichtes Dach Schuld daran, dass Feuchtigkeit und daraus Schimmel in der Wohnung entsteht. Auch durch falsches Lüften und Heizen kann die Feuchtigkeit in den Räumen so hoch werden, dass sie Schimmelbildung möglich macht. Als Mieter haben Sie die Pflicht, so mit der Wohnung umzugehen, dass möglichst keine Schäden entstehen.

Anzeigepflicht:

Als Mieter sind Sie derjenige, der den Schimmel als erster bemerkt. Aufgrund dieser Rolle haben Sie eine Anzeigepflicht gegenüber Ihrem Vermieter, egal welcher Mangel Ihnen an Ihrer Wohnung auffällt. Das bedeutet, dass Sie Ihren Vermieter – oder die zuständige Hausverwaltung – umgehend informieren müssen, wenn Sie irgendwo feuchte Wände oder Schimmel entdecken. Diese Anzeige sollte schriftlich erfolgen, zum Beispiel in Form einer E-Mail oder am besten per Einschreiben. Auf diese Weise können Sie im Falle eines Streites beweisen, dass Sie Ihrer Anzeigepflicht nachgekommen sind.

Achtung: Wenn Sie Ihrem Vermieter nicht Bescheid geben, kann er später von Ihnen Schadensersatz verlangen, wenn größere Schäden entstehen (§ 536c Abs. 2 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch). Vor einer Mietminderung sollte auf jeden Fall eine schriftliche Anzeige mit einer angemessenen Frist erfolgen. Lassen Sie sich hierzu z. B. von Verbraucherzentralen oder Anwält*innen beraten.

Lüften und Heizen

Drei- bis viermal sollten Sie täglich für mehrere Minuten stoßlüften, um auf der sicheren Seite zu sein. Ein Kippen, also Schrägstellen der Fenster, ist nicht ausreichend. Im Winter sind Sie dazu verpflichtet, zusätzlich auch noch ausreichend zu heizen. Das bedeutet, dass alle Räume zumindest einmal am Tag auf über 20 Grad aufgeheizt werden müssen.

Wenn am Haus bauliche Veränderungen vorgenommen werden, ist es oft nötig, vermehrt zu lüften. Darüber muss Ihr Vermieter Sie allerdings informieren und darauf hinweisen, dass Sie anders als gewohnt lüften müssen. Das gilt vor allem bei Neubauten oder Sanierungen. Ihr Vermieter kann allerdings nicht von Ihnen verlangen, dass Sie sechsmal täglich oder sogar noch öfter lüften. Das ist nicht zumutbar und in solch einem Fall können Sie auch nicht für daraus entstandene Schäden verantwortlich gemacht werden

Abstand zwischen Möbeln und Wänden

Wenn großflächige Möbel direkt an der Außenwand stehen, kann zwischen diesen und der Wand keine Luftzirkulation stattfinden. Das verhindert das Abtrocknen der Wände und kann somit zu Schimmel führen. Ihr Vermieter kann Ihnen zwar nicht verbieten, Ihre Wohnung so einzurichten, wie es Ihnen gefällt, oder Ihnen sogar vorschreiben, wie Sie Schränke zu stellen haben (Landgericht Mannheim, Urteil vom 14.02.2007, Az.: 4 S 62/06). Dennoch ist es empfehlenswert, einen kleinen Spalt Platz zwischen Möbeln und Außenwänden zu lassen. Auf diese Weise gehen Sie auf Nummer sicher, dass Sie nicht für Schimmelbildung verantwortlich sind.

Pflichten des Vermieters

Die Beweislast liegt beim Vermieter.
Grundsätzlich muss der Vermieter dafür sorgen, dass die Wohnung vertragsgemäß genutzt werden kann. Er ist also dafür verantwortlich, dass Mängel so schnell wie möglich behoben werden und die Kosten dafür tragen – außer die Mängel wurden vom Mieter verursacht. Sollte der Vermieter behaupten, dass falsch gelüftet wurde, dann muss er das beweisen. Er muss ausschließen können, dass bauliche Mängel die Ursache für den Schimmel oder andere Mängel sind.

Beseitigung des Mangels

Wenn der Schimmel durch äußere Einflüsse – wie zum Beispiel bauliche Mängel – entstanden ist, ist der Vermieter dazu verpflichtet, den Schimmel zu beseitigen. Er muss dann auch die Kosten dafür tragen. Bei Schimmel in der Wohnung wäre eine angemessene Dauer etwa zwei bis vier Wochen, je nach Größe der befallenen Fläche. Wird der Vermieter innerhalb dieser Pflicht nicht aktiv, wäre das ein Grund für eine Mietminderung. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass der Vermieter schriftlich über den Mangel in Kenntnis gesetzt und die Mietminderung nach abgelaufener Frist ankündigt wurde.

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