Wo ist eine Ferienwohnung genehmigungsfähig?
Grundsätzlich richtet sich die Genehmigungsfähigkeit Ihrer Ferienwohnung nach verschiedenen Faktoren.
Zum einen muss betrachtet werden, in was für einem Gebiet diese bauplanungsrechtlich gesehen liegt, zum anderen, ob in der näheren Umgebung schon genehmigte Ferienwohnungen vorhanden sind und wenn ja, in welchem Ausmaß („störende Häufung“).
Wichtig ist, ob für das Gebiet, in dem Ihre Ferienwohnung liegt, schon ein Bebauungsplan besteht. Dieser Umstand kann die Genehmigungsfähigkeit maßgeblich beeinflussen.
Ob Ihre Ferienwohnung innerhalb eines Bebauungsplans liegt, können Sie auf der Homepage ihrer Gemeinde/Amt/Stadt oder über eine persönliche Nachfrage bei dieser erfahren.
Innerhalb eines Bebauungsplans gilt:
In den Festsetzungen eines Bebauungsplans ist die Art der baulichen Nutzung, meist in Form eines Baugebietes gemäß BauNVO festgelegt. Dabei werden Ferienwohnungen in den einzelnen Gebieten entweder unter der Nutzungsart (nicht störender oder übriger) Gewerbebetrieb oder ausnahmsweise als kleiner Beherbergungsbetrieb angesehen.
Die Genehmigungsfähigkeit von Ferienwohnungen richtet sich nach den für die jeweilige Nutzungsart (Gewerbebetrieb bzw. Beherbergungsbetrieb) geltenden Festsetzungen. Darüber hinaus sind aber auch differenzierende Festsetzungen allein für Ferienwohnungen möglich.
Nachfolgend eine Auswahl von häufigen Gebietstypen zur Übersicht über die Regelungen zu Ferienwohnungen:
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Gebietstyp: |
Reines Wohngebiet § 3 BauNVO |
Allgemeines Wohngebiet § 4 BauNVO |
Dorfgebiet Mischgebiet §§ 5, 5a, 6 BauNVO |
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zulässig? |
ausnahmsweise |
ausnahmsweise |
allgemein |
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Voraussetzung /Hinweis |
Ferienwohnungen, insbesondere Einliegerwohnungen, können ausnahmsweise als kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbesim Einzelfall zulässig sein. Die Genehmigung wird in Abhängigkeit vom Zeitpunkt des Eingangs des vollständigen Antrages erteilt („Windhund-Prinzip“). Zur Einordnung als Beherbergungsbetrieb, muss die Ferienwohnung der vorhandenen Hauptnutzung baulich untergeordnet sein. |
Wenn die Zulässigkeit ausnahmsweise möglich ist, wird auch hier die Genehmigung in Abhängigkeit vom Zeitpunkt des Eingangs des vollständigen Antrages erteilt („Windhund-Prinzip“). |
Die allgemeine Zulässigkeit bildet in diesen Gebieten den Regelfall. Durch verschiedene andere Faktoren, wie eine störende Häufung, kann es jedoch trotzdem zur Ablehnung des Antrages kommen. |
Tabelle als PDF zum Download: Häufige Gebietstypen zur Übersicht über die Regelungen zu Ferienwohnungen
Außerhalb eines Bebauungsplans gilt:
Im sogenannten unbeplanten Innenbereich, muss sich die Ferienwohnung nach § 34 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Als Kriterium für die Frage, ob sich das Vorhaben (in diesem Fall die Nutzungsänderung zur Ferienwohnung) einfügt, wird unter anderem die Art der baulichen Nutzung herangezogen.
Der Begriff der Art der baulichen Nutzung im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB ist nicht identisch mit den in der BauNVO geregelten Baugebieten. Außerhalb eines Bebauungsplans kann sich allerdings auch aus der näheren Umgebung ein sogenanntes faktisches Baugebiet abbilden. Das bedeutet, es wurde zwar formal kein Baugebiet durch Bebauungsplan festgelegt, aber in diesem Gebiet ist schon eine bestimmte Art von Bebauung und Nutzung vorhanden, die als typisch für diesen Bereich angesehen wird. Die Zulässigkeit einer Ferienwohnung wird auch dann anhand des faktischen Gebietstypus beurteilt, siehe dazu obenstehende Tabelle.